ممکن است لوله آب همسایه شما دچار پوسیدگی شده و آب، دیوار منزل‌تان را خراب کند. در صورت بروز این مشکل، مقصر و مسئول کیست؟ آیا همان شخص مسئول است یا به دلیل مشترک بودن لوله و مجرای آب، تمام اهالی ساختمان مسئول جبران خسارت هستند؟
یکی از مشکلات رایج در جوامع امروزی، آپارتمان و قواعد مرتبط با آن است. شاید برای شما همین اتفاق افتاده باشد که همسایه‌ای عملی را انجام دهد که به ملک شما آسیب وارد شود. ما در این مقاله از مجله اینترنتی نیازمندیهای همشهری به طور کامل در خصوص خسارت ناشی از نشت لوله آب در ساختمان را مورد بررسی قرار می دهیم.
ابتدا باید درباره کلمه «مشاع» بدانید. در واقع مشاع به معنای مشترک است. زمانی که بیش از ۲ نفر در مالی حق مالکیت یا به نحوی حق انتفاع داشته باشند آن مال مشاع است. مهم‌ترین ویژگی مال مشاع این است که هر کدام از مالکان در هر جزء و هر ذره‌ای از مال مشاع، سهم دارند. یعنی همه مالکان همزمان در هر ذره‌ای از مال مشاعی حق دارند و نمی‌توان حق آنها را نادیده گرفت.
برای مثال اگر ساختمانی ۱۰ واحد دارد هر ۱۰ مالک در هر جزء از مشاعات حق و سهم دارند. وقتی کسی بخواهد از مال مشاعی که هم زمان یک یا چند نفر دیگر هم در آن مال حق استفاده دارند، برخوردهایی به وجود خواهد آمد. به همین دلیل می‌گویند که یکی از معایب وضعیت جوامع امروزی و شهرنشینی به گونهای است که نمی‌شود از این مسائل اجتناب کرد. نوع زندگی جوامع امروزی به گونهای است که مشاعات وجود دارد.
معلوم شدن تکلیف قسمت‌های نامعلوم
اگر در متن ماده به عنوان مثال کلمه «از قبیل» آورده می‌شد، نشان از تمثیل داشت. در بند (خ) این ماده گفته شده که محوطه سـاختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سـند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده است. از این قسمت می‌توان دریافت که اگر در مورد جزء یا اجزایی از ساختمان شک شود که اختصاصی است یا مشــاعی چنانچه اختصاصی بودن قید نشده باشد، مشاعی است. یعنی ممکن است در برخی از ساختمان‌ها قسمت‌هایی ساخته شود که با توجه به نیاز روز پس از ساخت، به کل مجموعه اضافه شده است.
فرض کنید کتابخانه یا محل ورزش به ساختمان اضافه شود، این قسمت‌ها تا زمانی که وارد سند نشده باشند مشترک و مشاعی هستند. یعنی تا زمانی که وارد سند یک یا چند نفر از مالکان نشده باشد اصل بر مشاعی بودن آنهاست. بنابراین با اینکه از صدر ماده به نظر می‌رسد احصایی است اما با توجه به بند (خ) ماده، این مطلب برداشت می‌شود که ممکن است اجزایی وجود داشته باشند که در مالکیت اختصاصی قید نشــوند، بنابراین جزء موارد مشترک و مشاعی هستند.
مسئولیت آسیب رساندن به ملک همسایه
براساس عمومات اولیه، مردم مالک اموال خود هستند. ویژگی‌های مالکیت نیز عبارت است از دائمی بودن، انحصاری بودن و مطلق بودن. از مطلق بودن استنباط می‌شود که هرکس در مال خود هرگونه تصرفی می‌تواند داشته باشد شامل تصرفات حقوقی و اعتباری و تصرفات مادی و فیزیکی. تصرفات مادی و فیزیکی موجب تضییع حقوق دیگران می‌شود و حداقل این است که حقوق مجاوران را به نحوی تحت تأثیر قرار می‌دهد. از طرفی یک قاعده فقهی مشهور از قواعد ثانویه تحت عنوان «قاعده امتنانی الضرر» وجود دارد.
طبق این قاعده کسی نمی‌تواند عملی انجام دهد که موجب ضرر به دیگری شود. به این قاعده فقهی در اصل ۴۰ قانون اساسی و ماده ۱۳۲ قانون مدنی اشاره شده است. طبق ماده ۱۳۲ مالک نمی‌تواند در ملک خود تصرفاتی داشته باشد که به مجاوران و همسایگان آسیب بزند. البته طبق قسمت اول ماده، به عنوان مثال مالک طبقه دوم هیچوقت نباید تصرفی همراه با ایجاد صدا، گرد و غبار و… داشته باشد زیرا حقوق همسایگان تضییع می‌شود.
از طرف دیگر یک قاعده ثالثی هم وجود دارد که تعارض پیدا می‌کند با قاعده لاضرر و آن هم قاعده «نفی عسر و حرج» است که به مالک مربوط می‌شود. طبق این قاعده اگر مالکی می‌خواهد در ملک خود تصرفی داشته باشد با قاعده الضرر محدود می‌شود و از طرفی هم به این تصرف نیاز داشته باشد می‌تواند به حد متعارف «حدود تصرفات متعارف باشد و برای رفع نیاز خودش و دفع از خودش باشد» آن کار را انجام دهد. یعنی اگر این دو شرط وجود داشته باشد اشکالی ندارد که به سایران آسیب برسد.
بنابراین هرکسی می‌تواند در ملک خودش با رعایت این شرایط تصرف داشته باشد. اما اگر این شرایط رعایت نشود و تصرفی کند که آسیبی به دیگری برساند از باب قواعد عام مسئولیت مدنی، مسئول جبران خسارت همسایگان است. حتی با اینکه در ملک خود تصرف کرده اما این تصرفات سبب خسارت به همسایه شده بنابراین تصرف در مال خود که موجب تضییع مال دیگری شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود.
وقتی آب نشت کند
یکی از مشکلات همیشگی ساختمان، پوسیدگی یا خرابی لوله و مجرای آب و حسب آن ایجاد خسارت برای مالکان است. حال اگر لوله‌ای که مشترک است در واحد و ملک شخصی دچار آسیب شود و بر اثر سرایت آن به ملک مجاور خسارتی بار آید، جبران خسارت با کیست؟ این موضوع وجوه مختلفی دارد که باید هر کدام تفکیک شود.
یک فرض این است که آن مجرا، مجرای اشتراکی باشد. اگر مجرا و لوله اصلی که میان واحدها مشترک است آسیب ببیند و از محل ترکیدگی به یک یا چند واحد از واحدهای ساختمان خسارتی وارد شود دو حالت دارد. اول اینکه یکی از مالکان به لوله اصلی عمدی یا غیرعمدی آسیب زده باشد و با فعل زیان بار این شخص به دیگران خسارت وارد شده است. در اینجا کل واحدها در مقابل واحدی که متحمل آسیب شده، مسئول نبوده و فقط مالکی که آسیب را به وجود آورده مسئول است.
دوم اینکه کسی که موجب آسیب نشده و بخشی از لوله به صورت طبیعی آسیب ببیند. در این حالت تمام واحدها در مقابل آسیب دیدگی مسئول هستند. اگرچه باید در نظر داشت واحدی که خسارت دیده جزیی از این خسارات را نباید بگیرد. یعنی اگر در ساختمان ۱۰ واحدی خسارت ۱۰۰ هزار تومان باشد، این مبلغ را فقط ۹ واحد دیگر جبران نمی‌کنند بلکه مالک زیان دیده نیز باید بخشی از خسارت را بپردازد. فرض دیگر این است که از لوله یا مجرای اختصاصی یک واحد به واحد دیگر یا واحدهای دیگر آسیبی برسد. در این حالت هر اتفاقی بیفتد، مستند به همان واحدی است که لوله اختصاصی در آن قرار دارد مگر اینکه یکی از مالکان موجب ضرر شود.