فهرست مطلب
- ۱ ساخت و ساز ویلا در محدوده داخل شهر تابع چه قوانینی است؟
- ۲ این موضوع مشمول ساخت و ساز خارج شهر هم می‌شود؟
- ۳ اگر شخصی دست به ساخت بنا در این مناطق بزند چطور با وی برخورد خواهد شد؟
- ۴ مهمترین قوانین این حوزه کدامند؟
- ۵ این قوانین حکم قطعی برای ممنوع بودن ساخت و ساز در اراضی کشاورزی دارند یا استثناهایی را هم در نظر می‌گیرند؟
- ۶ قانون نسبت به ساخت و ساز در کدام مراکز و زمین‌ها حساسیت بیشتری به خرج داده است؟
- ۷ چطور می‌توان وجود ساخت و ساز غیرمجاز را اطلاع داد؟
- ۸ چه زمانی قانون حکم قلع و قمع بنا را صادر می‌کند؟
- ۹ اگر بنا دارای سکنه باشد می‌توان آن را تخریب کرد یا با پرداخت جریمه قانون گذشت می‌کند؟
- ۱۰ با توجه به افزایش این شکل از ساخت و سازها این قوانین را بازدارنده می‌دانید؟
- ۱۱ توصیه شما برای حل این مشکل چیست؟
- ۱۲ تخلفات ساخت و ساز را به کجا اطلاع دهیم؟
تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در ساخت ساختمان است و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی به حساب می‌آید.
این روزها ساخت و سازهای غیرمجاز و فاقد ساختارهای فنی و مهندسی بلایی است که بسیاری از شهرهای خوش آب و هوا را گرفتار کرده است. بدون شک توسعه بیرویه و غیراصولی یک شهر مهمترین عامل افزایش بافت‌های نامتقارن در آن به حساب می‌آیند. زمین‌های کشاورزی و جنگل‌ها که یکی از شریان‌های اصلی زندگی انسان‌ها هستند در این میان بیشترین آسیب را متحمل می‌شوند. هرچند ساخت و ساز در مناطق خوش آب و هوا وسوسه کننده است اما ضوابطی دارد که در این مقاله از مجله اینترنتی نیازمندیهای همشهری آنها را به طور کامل بررسی می‌کنیم.
ساخت و ساز ویلا در محدوده داخل شهر تابع چه قوانینی است؟
به طور کل برای ساخت و ساز هر بنایی چند مرجع و چند ضابطه وجود دارد. اولین نکته برای ساخت و ساز یک بنا، نوع کاربری زمین مورد نظر است. به عنوان مثال زمینی با کاربری مسکونی مجوز ساخت بنایی مسکونی را دریافت می‌کند. مرجع تشخیص نوع کاربری هر زمین بر عهده شهرداری و وزارت راه و شهرسازی است. اما در مورد ســاخت ویلا، به نکات دیگری هم باید توجه کرد.
به عنوان مثال در زمینی که امکان ساخت ویلای مسکونی وجود دارد و موات نیست می‌توان اقدام به ویلاسازی کرد. همچنین زمین نباید متعلق به دولت باشد. نکته دیگر در ساخت ویلا متراژ و مساحت است؛ باید تراکم منطقه توسط شهرداری مشخص و مجوز بنا با متراژ و مساحت مناسب صادر شود. علاوه بر این فرد باید مجوز ساخت بنا را به صورت مستقل از شهرداری دریافت کند. در این صورت و رعایت این نکات ساخت و ساز هر بنایی اعم از ویلا، آپارتمان و غیره کاملا قانونی خواهد بود.
این موضوع مشمول ساخت و ساز خارج شهر هم می‌شود؟
زمین خارج از محدوده شهر دو ویژگی دارد:
- داخل بافت مسکونی روستاها که ساخت بنا در این مناطق مطابق نظر بنیاد مسکن و جهاد کشاورزی امکانپذیر است و مجوزهای لازم را این دو نهاد صادر می‌کنند.
- خارج از بافت مسکونی روستا که مزارع و باغها را شامل می‌شود و به دلیل وجود «قانون منع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها» ساخت هر بنایی از جمله ویلای مســکونی در زمین‌های زراعی و باغها ممنوع است.
اگر شخصی دست به ساخت بنا در این مناطق بزند چطور با وی برخورد خواهد شد؟
این عمل جرم است و علاوه بر اینکه ویلا تخریب خواهد شد، پرونده خاطی به دادسرا فرستاده می‌شود. همچنین چنین فردی به پرداخت جزای نقدی و در مواردی حبس نیز محکوم می‌شود. به طور کلی ساخت و ساز غیرمجاز جرم محسوب می‌شود و مرجع متولی رسیدی به آن حسب مورد اداره راه و شهرسازی و وزارت جهاد کشاورزی است. این مراکز توان و امکان تخریب کردن بنای غیرمجاز را دارند و می‌توانند از طریق پلیس ساختمان یا مأمورهای جهاد کشاورزی بر مناطق خارج از محدوده که ساخت و ساز غیرمجاز در آنها صورت می‌گیرد نظارت داشته باشند.
شخص دادستان و اداره جهاد کشاورزی مسئول پیگیری این گزارشات هستند و باید تخلفات را به دادسرای عمومی اعلام کنند. دادسرای عمومی به موجب قانون منع تغییر کاربری، کیفرخواست صادر می‌کند. همچنین فرد متخلف را محکوم به جزای نقدی یا زندان شده و بنای ساخته شده تخریب می‌شود. اگر بنایی قبل از سال ۱۳۸۴ ساخته شده و مجوزهای لازم را داشته باشد، ملک ماندگار خواهد بود.
مهمترین قوانین این حوزه کدامند؟
در این باره قوانین زیادی وجود دارد که شاید مهمترین آنها را چنین بتوانیم لیست کنیم:
- شهرداری با آخرین اصلاحات مصوب سال ۱۳۵۵
- زمین شهری با آخرین اصلاحات مصوب سال ۱۳۶۰
- ثبت اسناد مصوب سال ۱۳۱۰
این قوانین حکم قطعی برای ممنوع بودن ساخت و ساز در اراضی کشاورزی دارند یا استثناهایی را هم در نظر می‌گیرند؟
قانون در دو مورد برای ساخت و ساز بنا در این مناطق اسثنا قائل شده است:
- بنایی که برای پرورش دام و طیور احداث می‌شود. این بنا تغییر کاربری محسوب نمی‌شوند و درخواست‌کننده می‌تواند برای ساخت آن مجوزهای لازم را دریافت کند
- ساخت ساختمانی که مالک آن بتواند ثابت کند این ملک تنها دارایی وی است و جای دیگری برای ادامه زندگی ندارد. این مورد هم تغییر کاربری محسوب نمی‌شود و اجازه ساخت بنا صادر می‌شود.
قانون نسبت به ساخت و ساز در کدام مراکز و زمین‌ها حساسیت بیشتری به خرج داده است؟
در این مورد زمین‌ها به دو دسته تقسیم می‌شوند:
- زمین‌های داخل شهر که شامل زمین‌های موات داخل شهر می‌شوند. زمین‌های موات هم زمینی است که به دلایلی از جمله معطل و بیکار ماندن، قطع و بریده شدن آب از آن یا به دلیل بد بودن آب مانع از انتفاع و بهره برداری از زمین محسوب می‌شوند مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.
- زمین‌هایی که خارج از محدوده هستند. این زمین‌ها قوانین خاص خود را دارند، قوانینی که در قانون شهرداری یا قانون تعیین حریم و شورای عالی معماری و شهرسازی تعیین می‌شود.
این زمین‌ها نیز به چند دسته تقسیم می‌شوند:
- زمین‌هایی که منابع طبیعی محسوب می‌شوند. مانند جنگل، جلگه و غیره یا اراضی زراعی و اراضی ملی که در همه موارد به طور کلی ساخت و ساز بنا حتی اگر آن بنا یک دیوار باشد تغییر کاربری محسوب می‌شود و ممنوع است.
زمین‌های خارج از محدوده به دو صورت کلی تر نیز تقسیم بندی می‌شوند:
- زمین‌هایی که مال دولت هستند و احداث بنا در آنها در هر شرایطی ممنوع است مانند کوهپایه‌ها که اسکان در این مناطق تصرف عدوانی محسوب می‌شود و بیت المال است.
- زمین‌هایی که شخصی هستند مانند باغ و زمین‌های کشاورزی ولی اجازه کاربری این زمین‌ها به دست مالک آن نیست. بنابراین هر گونه ساخت و ساز در این مناطق جرم بوده و ممنوع است.
چطور می‌توان وجود ساخت و ساز غیرمجاز را اطلاع داد؟
محدوده‌ها مشخص است. هر بنایی که خارج از محدوده‌های تعیین شده ساخته شود توسط وزارت راه و شهرسازی خارج از محدوه محسوب می‌شود. به طور مثال اراضی خارج از محدوده بعد از بافت مسکونی روستاها به راحتی قابل رویت هستند و ماموران ساختمان سازی و جهاد کشاورزی یا ماموران شورای محلی به راحتی می‌توانند از این محدود مطلع شوند زیرا احراز به تخلف در این اراضی سخت نیست. ماموران می‌توانند به این بناها مراجعه کنند. درصورتی که تخلف مالک اثبات شود به مالک در چند نوبت اخطار داده می‌شود. در صورتی که به اخطارها توجهی نشود با حکم دادستان و مراجع قضایی بنا تخریب می‌شود.
چه زمانی قانون حکم قلع و قمع بنا را صادر می‌کند؟
هر زمانی که ماموران جهاد کشاورزی متوجه تخلف شوند برای مالک پرونده درست می‌شود و با دستور قضایی در هر مرحله ساخت باشد بنا تخریب می‌شود. البته حتما نباید در این اراضی ممنوعه ویلا ساخته شود تا قانون با سازنده برخورد کنند.
اگر بنا دارای سکنه باشد می‌توان آن را تخریب کرد یا با پرداخت جریمه قانون گذشت می‌کند؟
اگر ماموران متوجه ساخت بنا شوند سه نوع برخورد وجود دارد:
- شخص بتواند ثابت کند که این ملک تنها دارایی وی است و برای گذران زندگی ملک دیگری ندارد از استثناهای قانونی بوده و بدون پرداخت جریمه حق اسکان و مجوز لازم را اخذ می‌کنند.
- اگر فرد بتواند ثابت کند که ملک ساخته شده قبل از سال ۱۳۸۴ است، می‌تواند بنای خود را حفظ کند.
- در نهایت اگر ساخت بنا به صورت غیرقانونی باشد به مالک اخطار تخلیه می‌دهند و اگر تخلیه نشد با حکم قضایی آن ملک تخلیه و سپس تخریب می‌شود.
با توجه به افزایش این شکل از ساخت و سازها این قوانین را بازدارنده می‌دانید؟
بله، صد در صد قوانین حاضر بازدارنده هستند. وقتی از موضوعی با ضمانت اجرا کیفری حمایت می‌شود یعنی شدیدترین نوع بازدارندگی صورت گرفته است. استان‌های البرز و مازندران بیشترین تخلفات در این خصوص را دارند و با وجود سخت گیری‌های بیشتری که صورت گرفته، تخلفات کمتر شده‌اند.
باید به این نکته توجه داشت که قانون به راحتی اجرا می‌شود اما مشکل این مناطق خود قانون نیست مشکل اینجاست که افرادی از مکانیزم و راهکارهایی استفاده می‌کنند که قانون را دور می‌زنند. به طور مثال افرادی که نفوذ بالایی دارند با عنوان اینکه ساخت و ساز برای احداث دامپروری و غیره است مجوزهای لازم ساخت بنا را می‌گیرند اما بناهای مسکونی می‌سازند. بنابراین باید تلاش‌ها به این مورد معطوف شود که جلوی جرایم یقه سفیدها را در این مورد گیریم در غیر این صورت قاون برای افرادی که نفوذ خاصی ندارند و یقه سفید محسوب نمی‌شوند بسیار بازدارنده است.
توصیه شما برای حل این مشکل چیست؟
در گذشته ساخت بنا در هر منطقه آزاد بود و مجوزهای لازم داده می‌شد. در سال‌های متوالی این آزادی کمتر شد و الآن ساخت بنا در مناطق مختلف بسیار دشوار است. ابتدا باید نوعی بازنگری نسبت به تعریف کاربری زمین‌ها صورت گیرد و کاربری زمین‌ها به صورت شفاف و کامل مشخص شود. سپس اجازه ساخت بنا با شرایط خاصی به افراد داده شود.
در تمام مراحل ماموران جهاد کشاورزی نظارت کامل به ساخت و ساز داشته باشند. در صورتی که این قانون اجرا شود به طور قطع میزان تخلفات در این حوزه کاهش چشم‌گیری خواهد داشت. باید گفت که اگر بتوانیم از کشاورزی و دامداری حمایت‌های لازم و کافی را صورت دهیم حتما مالک‌ها از ساخت ویلا و هر بنای دیگری چشم پوشی می‌کنند و به کشاورزی و دامپروری روی می‌آورند.
تخلفات ساخت و ساز را به کجا اطلاع دهیم؟
بر اساس قانون، هرگونه تغییر کاربری و تفکیک اراضی کشاورزی، ساخت و ساز و دیوارکشی در مزارع و باغها بدون اخذ مجوز ممنوع است. همچنین علاوه بر قلع و قمع بناهای احداثی با متخلفان طبق قانون برخورد خواهد شد. بی‌شک مشارکت و نظارت عمومی مردم شریف کشورمان بهترین و موثرترین راه برای حفاظت از سرمایه‌های ملی کشور است. شهروندان می‌توانند در صورت مشاهده هرگونه تخریب و تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی مراتب را با سامانه ارتباط مردمی اطلاع دهند. همچنین با مراجعه به واحدهای کشیک مستقر در مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان و مدیریت‌های امور اراضی استان موضوع را به گوش مسئولان برسانند.