یکی از کلیدی ترین بخش های خرید و یا فروش ملک نوشتن مبایعه نامه است که در صورت عدم آگاهی از نکات حقوقی، فروشندگان و یا خریداران با مشکلات عدیده ای خواهند شد و ممکن است صدمات مالی شدیدی به طرفین وارد شود. ما در این مقاله از مجله اینترنتی راهنمای همشهری به نکات مهمی که فروشنده ملک در تظیم قرارداد باید به آن توجه داشته باشد اشاره خواهیم که در ادامه می خوانید:
۱- نکته مهم پیش از تنظیم مبایعه نامه، احراز هویت مدارک شناسایی معتبر خریدار است. توصیه می شود احراز هویت را شخصا خود برعهده بگیرید و به شخص دیگری واگذار نکنید.
۲- یکی از راه های تشخیص کلاهبرداران این است که در مدت زمان کوتاهی با خریدار ملک آشنا شوید. در صورتی که بتوانید به عنوان فروشنده سوالات زیرکانه ای از خریدار بپرسید می توانید به خوبی افراد شیاد را شناسایی کنید.
۳- توصیه می شود پیش از انجام هرگونه معامله ای به طور کامل باشرایط و نحوه پرداخت خریدار آشنا شوید و به طور دقیق این موضوع را چک کنید.
۴- شخصا تمام مفاد قرار داد را به طور دقیق مطالعه کنید. اگر مشاور املاک نیز به شما این اطمینان را داد که مفاد قرارداد هیچ مشکلی ندارد، از او بخواهید که قبل از امضا، یک بار آن را بطور دقیق بخوانید.
۵- حتما برای تک تک تعهدات خریدار، ضمانت اجرایی تعیین کنید تا خریدار در صورت عدم اجرای تعهدات خود خسارت تعیین شده را پرداخت کند. پیش بینی خسارت قراردادی می‌تواند کمک شایانی به انجام تعهدات در سررسید آن نماید.
۶- به عنوان فروشنده در حین تنظیم مبایعه نامه میزان متعارفی از ثمن که اصولا بیش از ۳۰ درصد از قیمت ملک است را دریافت کنید. درصورت دریافت مبلغی کمتر از این میزان، حتما راهی برای فرار از قرارداد برای خود باز بگذارید.
۷- در صورتی که میزان متعارف را دریافت نکردید صرفا به دلیل دریافت بیعانه، قرارداد را امضا نکنید.
۸- در هنگام عقد حتماً شهود باید حاضر باشند و در انتها آن را امضا نمایند. برای این کار سعی کنید شاهدی از طرف شما مبایعه نامه را امضا کند تا در پروسه قضایی احتمالی به مشکل برخورد نکنید.
۹- با توجه به افزایش قیمت مسکن طی چند سال اخیر، بسیاری از خریداران برای جبران کسری پولی خود، خواهان دریافت وام هستند. شما به عنوان فروشنده باید از چند و چون آن اطلاعات لازم را بدست آورید.
۱۰- تا زمانی که حداقل ۸۰ درصد از قیمت ملک را بر اساس قرارداد دریافت نکرده اید، ملک را تحویل ندهید.
۱۱- برای تنظیم سند رسمی عرفاً مبلغی کمتر از ۲۰ درصد نزد خریدار باقی می‌ماند.
۱۲- حتما به نشانی اعلام شده از سوی خریدار توجه کنید. توصیه می شود در قرارداد مذکور این متن را قید نمایید: تغییر نشانی باید به اطلاع طرف دیگر برسد. در غیر اینصورت انجام مکاتبات به نشانی اعلامی قانونی بوده و اعتراضی نسبت به این موضوع قابل قبول نیست.
۱۳- ممکن است تعداد خریداران ملک مورد نظر بیش از یک نفر باشد. بنابراین حتما به این نکته توجه داشته باشید که مبایعه نامه فوق به امضای تک تک خریداران رسیده باشید و سهم هر یک از آنها دقیق مشخص شده باشد.
۱۴- در صورتی که ملک مورد نظر وکلاتی قرار است خرید شود، حتما اصالت و هویت وکیل را به دقت مورد بررسی قرار دهید.
۱۵- بعد از امضای قرارداد لزومی ندارد مدارک هویتی شما نزد مشاورین املاک و یا خریدار ملک باقی بماند. ممکن است بهانه هایی از آنها مانند دریافت کدرهگیری مطرح شود اما بدون توجه به این حرف ها، مدارک خود را دریافت کنید.
۱۶- باید بدانید که سردفتر حق حذف خواسته و یا اضافه کردن مطالبی علیرغم میل، منافع و توافق شما را به هیچ‌وجه ندارد.
۱۷- توجه داشته باشید وقتی شرکت تعاونی مشتریان را طی نامه به جهت تنظیم وکالت‌نامه معرفی می‌کند اعتماد نکنید و شما می‌توانید دفترخانه معتمد خود را انتخاب کنید.
۱۸- وکالت را قبل از امضاء و تائید، با دقت مطالعه کنید و به عبارات خاص، عبارات مبهم، عبارات چندپهلو حساس باشید.
۱۹- اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر ثمن توافق شده باشد که به آن وجه التزام می‌گویند در صورت تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده می‌تواند علاوه بر ثمن دادخواست مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام) را نیز تقدیم دادگاه کند اما بحثی وجود دارد که وقتی ثمن معامله وجه نقد است توافق بر خسارتی بیش از نرخ بانک مرکزی وجاهت قانونی ندارد و بعضی از دادگاه‌ها به خسارت بیشتر از نرخ مذکور رای نمی‌دهند.
۲۰- در صورت ورثه بودن ملک، اجرای مفاد زیر لازم است:
الف- گواهی انحصار وراثت
ب- گواهی پرداخت مالیات بر ارث
ج- قیم نامه در خصوص صغار و محجورین
د- حضور همگی وراث در تنظیم عقد قرارداد و یا وکیل با وکالت نامه رسمی
