بر اساس آمار حدود ۳۰ درصد از مردم کشور مستأجر هستند و این روند در سال‌های اخیر رو به رشد بوده است. به همین دلیل لازم است قوانین لازم برای عقد قرارداد اجاره خانه و نوشتن قولنامه دستی و نوشتن متن تمدید قرارداد و شرایط تخلیه ملک را دانست.
با در نظر گرفتن آمار صاحبخانهها و روابط آنها با مستأجران خود، می‌توان گفت که طیف وسیعی از جمعیت کشور با مسئله‌ای تحت عنوان اجاره درگیر هستند. به همین خاطر آگاهی از قوانین مربوط به اجاره مسکن؛ هم برای صاحب خانه‌ها و هم برای مستأجران امری ضروری است. در این مقاله قصد داریم به این موضوع بپردازیم و ۵ نکته‌ی مهم درباره‌ی عقد قرارداد اجاره خانه را توضیح دهیم:
چرا باید قوانین عقد قرارداد اجاره را بدانیم؟
بعضی از افراد تصور می‌کنند که آگاهی از قوانین اجاره برای مستأجران ضرورت چندانی ندارد و تنها صاحبخانهها که اصطلاحا «مؤجر» نامیده می‌شوند، باید از قوانین اطلاع داشته باشند. این تصور نادرست است؛ زیرا اجاره خانه یک موضوع دوطرفه است و مسائل مربوط به قرارداد اجاره با هردو طرف قرارداد ارتباط دارد. بنابراین فرقی ندارد که مستأجر باشید یا مؤجر؛ در هر صورت باید نسبت به این قوانین بخصوص در هنگام عقد قرارداد اجاره خانه آگاه باشید تا در صورت وجود مشکلات احتمالی بتوانید از حق خود دفاع کنید.
قولنامه دستی چیست؟
این عبارت همان طور که از نامش هم پیداست، برگه‌ای است که در آن طرفین قول‌ها و یا به عبارت بهتر، تعهدات خود را نسبت به یکدیگر در آن ذکر کرده و پای آن را امضا می‌کنند. قولنامه دستی در سه نسخه تنظیم می‌شود که دو نسخه‌ی آن نزد طرفین معامله و نسخه‌ی سوم نزد املاکی محفوظ می‌ماند. قولنامه‌ها از اعتبار قانونی در دادگاه برخوردار هستند و می‌توانند مورد استناد قرار بگیرند. به همین خاطر باید در تنظیم آنها دقت شود و تمام جزییات بصورت شفاف و دقیق آورده شوند.
آیا مستأجر باید هزینه‌ی تعمیرات را پرداخت کند؟
به طور کلی دو دسته تعمیرات وجود دارد؛ تعمیرات جزیی و تعمیرات اساسی. تعمیرات جزیی به تعمیراتی گفته می‌شود که مربوط به استفاده‌های کوتاه مدت است. مواردی مانند تعویض لامپ، تعویض پوشال‌های کولر و… جزو مصارف جاری محسوب می‌شوند و به همین خاطر مستأجر باید هزینه‌های مربوطه را بپردازد. تغییر در ساخت ساختمان، هزینه‌ی رنگ‌آمیزی دیوارها، خرابی کلی سیستم گرم‌کننده و… مواردی هستند که جزو تعمیرات اساسی محسوب می‌شوند و صاحب‌خانه باید هزینه‌های آن را پرداخت کند.
هنگام عقد قرارداد اجاره مشخص کنید که چه کسی باید هزینه‌ی شارژ را پرداخت کند؟
در این مورد قانون خاصی وجود ندارد و خود مستأجر و مؤجر باید بر روی آن به توافق برسند. به طور کلی پرداخت هزینه‌های مشترک موضوعی است که تکلیف آن باید در هنگام بستن قرارداد مشخص شود. از آنجایی که هزینه‌ی شارژ صرف مخارج عمومی و جاری یک مجتمع مسکونی می‌شود، معمولاً از سوی اجاره‌نشین پرداخت می‌شود.
کد رهگیری برای عقد قرارداد اجاره چیست؟
از سال ۸۷ به بعد بر اساس قانون تصویب شده توسط هیئت دولت، تمام مشاوران املاک موظف هستند معاملات انجام شده را در سامانه‌ای به نام سامانه‌ی ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. این کار از یک سو درستی معامله‌ی انجام شده را تضمین کرده و از سوی دیگر امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن را برای دولت و نهادهای نظارتی و آماری فراهم می‌کند. هر معامله ای که در بنگاه‌ها انجام شود، در این سامانه ثبت شده و پس از آن یک کد رهگیری دریافت می‌کند.
اگرچه کد رهگیری بیشتر برای خرید و فروش املاک کاربرد دارد و از جرم‌هایی مانند فروش چندباره‌ی یک ملک جلوگیری می‌کند، با این حال طبق قانون، تمام معاملات اعم از اجاره و خرید باید در سامانه مربوطه ثبت و دارای کد رهگیری باشند. در شکل زیر نمونه قرارداد رهن و اجاره الکترونیکی آورده شده است که می‌توانید برای عقد قرارداد اجاره خانه از آن کمک بگیرید.
بیان نکات لازم برای مستاجر و موجر در قرارداد اجاره
در وارد کردن اطلاعات مربوط به موجر و مستأجر دقت کافی را به عمل آورید. از مدارکی که طرف مقابل شما ارائه می دهد، اطمینان حاصل کنید. گاهی ممکن است افراد با مدارک جعلی به بستن قرارداد اقدام کنند. پس همیشه صحیح بودن اطلاعات را بررسی کنید. دقت فرمایید مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن ها باید در قرارداد ذکر شود. از آن جا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می تواند موجب بی خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود.
بهترین کار در هر قراردادی پیش بینی روشی است برای حل و فصل دقیق، سریع و دوستانه اختلافات احتمالی. بهتر است در قرارداد اجاره طرفین با یکدیگر توافق کنند که چنانچه اختلافی پیدا کردند شخصی که مقبول و معتمد طرفین است و اطلاعات کافی در خصوص موضوع دارد بین آنها داوری کند و طرفین نظر او را بپذیرند. توصیه می شود طرفین (موجر و مستاجر) در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند.
