خرید و فروش ملک همانند سایر معاملات ممکن است فسخ شود و به سرانجامی نرسد. ممکن است در بسیاری از مواقع یکی از طرفین بنا به دلایل مختلف و بعد از چند روز یا چند هفته تصمیم به بر هم زدن یا فسخ قرارداد می‌گیرد. این اتفاقات در دنیای ملک و مسکن هرگز دور از انتظار نیست اما به دلیل آن‌که رخ دادن آن از جنبه های مختلف می‌تواند برای یکی از طرفین آسیب زننده و ضرر آفرین باشد، برای آن قوانین خاصی در نظر گرفته شده است. بد نیست اگر در شرف عقد قرارداد خرید، فروش یک ملک هستید، این مطلب را بخوانید تا نکاتی که باید هنگام فروش یا خرید خانه به آن توجه کنید را با هم بررسی و مرور کنیم.
برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً اهلیت این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به اندازه‌ی کافی قابل اعتماد و موجه باشد.
قوانین فسخ معامله ملک
در بسیاری از موارد پیش می‌آید که شما بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به طرف مقابل خود در معامله اقدام به خرید ملکی می‌کنید، غافل از این‌که تنظیم‌کننده سند بنا به دلایل مختلف یک بند خاص را در این سند تنظیم کرده است. این بند یک جمله بسیار ساده است (اسقاط کافه خیارات)
طبق قانون هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت زمان مشخصی که در سند تنظیم شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ما بین بکنند. اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می‌شود، محروم می‌شوید و به هیچ عنوان و دلیل موجهی نمی‌توانید این قرارداد را فسخ کنید بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید، حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید.
در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته می‌شود و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است. فسخ کردن یک معامله‌ی قانونی همچنان که می‌تواند با رضایت هر دو طرف انجام شود، می‌تواند به صورت کاملاً یک طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، انجام شود.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است. در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است. برای نمونه در قانون مدنی، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد ، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد ۳۵۵ ،۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی).
اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این صورت قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است. چنانچه این مقدار تا ۵ درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ دارد.
