فهرست مطلب
به منظور تبدیل ملک اداری به مسکونی باید با تمام قوانین و شرایط لازم آشنا شوید تا با مشکلات حقوقی روبه رو نشوید.
طبق قانون هر ملکی که ساخته می‌شود دارای کاربری مشخصی است و بطور کامل در سند ثبت می‌شود. مسکونی، تجاری و اداری ۳ کاربری مهم ملک به شمار می‌آیند. با توجه به اینکه ملک تجاری از ارزش بیشتری نسبت به ملک مسکونی برخوردار است، بسیاری از مالکان به دنبال راهی هستش که ملک خود را تغییر کاربری دهند. با مجله اینترنتی نیازمندیهای همشهری همراه شوید تا با سریع‌ترین و کم هزینه‌ترین راه تبدیل ملک اداری به مسکونی آشنا شوید.
اصل عدم تغییر کاربری
بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک، در پروانه‌های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند و اگر بر خلاف آنچه در پروانه ساختمانی قید شده، در یک منطقه غیر تجاری محلی برای کسب و کار و تجارت شروع به فعالیت کرد شهرداری باید این موضوع را تعقیب کند.
بر اساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می‌شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می‌شود. به این مجوز پروانه ساخت می‌گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است. بر اساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می‌شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می‌شود. به این مجوز پروانه ساخت می‌گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است.
در کنار این موضوع که کاربری ملک در پروانه ساخت آن قید می‌شود، شهرداری نیز موظف است به صورت مداوم بر تغییر کاربری زمین مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری نظارت داشته باشد و مانع از فعالیت‌های غیر قانونی شود. بهتر است بدانید که هر گونه تغییر کاربری زمین که به صورت غیر قانونی صورت بگیرد و همراه با تخلف باشد، مجازات سنگینی را به همراه داشته که از جمله آنها باید به جریمه نقدی و حبس اشاره کرد.
مبنای قانونی اصل عدم امکان تغییر کاربری
در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری مقرر گردیده است که: شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می‌کند.
اما با توجه به این اصل، راه ها و اقداماتی جهت تغیر کاربری وجود دارد که در ادامه به آنها می پردازیم.
- درصورتی که کاربر، عوارض نوسازی را پرداخت نکرده باشد باید ابتدا با مراجعه به شهرداری، اقدام به پرداخت عوارض کاربری نماید. اما اگر این عوارض را پرداخت کرده باشد باید به یکی از دفاتر خدمات نوسازی ملک مراجعه کرده و با دریافت فرم تغیر کاربری قدیمی به جدید و پر کردن آن، صبر کند تا نتیجه به صورت الکترونیکی به دست وی برسد.
- یک بازرس به واحد فرستاده می شود تا از صحت اطلاعات مندرج در فرم درخواست اطمینان حاصل کند. مواردی مثل آدرس، نوع کاربری فعلی، کدپستی و غیره.
- در این مرحله دفتر خدمات نوسازی دستور تهیه نقشه جدید ساختمان با توجه به نوع کاربری جدید را صادر می کند. مواردی مثل تعداد طبقات و واحد ها، نوع نورگیری، پارکینگ و غیره می باشد. اگر مالک به این نوع نقشه اعتراضی داشته باشد می تواند با ارائه اعتراض نسبت به تغییر نقشه اقدام کند. البته تا قبل از سپری شدن مدت زمان و رفتن به قدم چهارم.
- در این مرحله طراحی نقشه جدید بر اساس ضوابط و قوانین دفتر خدمات نوسازی شروع می شود.
- مالک باید با مراجعه به دفاتر نوسازی پروانه ساخت برای ملک جدید دریافت کند.
- قدم آخر تخریب و نوسازی پس از دریافت مجوز تغییر کاربری و دریافت مجوز ساخت (پروانه ی ساخت) است.
مدارک مورد نیاز جهت تغییر کاربری
- مشخصات کامل ملک از کدپستی تا کروکی محل ساختمان
- مشخصات کامل مالک از مشخصات شناسنامه ای تا مشخصات مالکیت
- برگه تسویه حساب عوارض نوسازی به همراه برگه تسویه حساب مالیاتی
- نقشه جدید دفتر خدمات نوسازی
- اصل سند ملک
- مجوزهای نوسازی و تغییرکاربری
هزینه کلی تغییر کاربری
هزینه واحدی نمی توان برای دریافت این مجوز ها اعلام کرد. چرا که حتی هزینه تغییر کاربری دو ملک مجاور باهم متفاوت است. اما هزینه هایی مربوط به پسماند شهری، عوارض نوسازی، تسویه حساب مالیاتی، هزینه دریافت پروانه ساخت، از جمله مواردی هست که برای همه املاک باید پرداخت شود.
استثناعات تغیر کاری مسکونی
در این میان استثناعاتی نیز وجود دارد که دریافت مجوز را آسان تر می کند. که در ادامه به این موارد می پردازیم.
- طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان‌پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفتر ثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است.
- بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
- بر طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می‌توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
البته در هر یک از این موارد جزئیات و شرایطی وجود دارد که با مراجعه به قانون مربوطه می‌توانید به طور کامل از آن مطلع شوید.