پیش خرید خانه و نکاتی که نمی‌دانستید!

افزایش قیمت خرید آپارتمان طی چند سال اخیر باعث شده است تا بسیاری از متقاضیان خرید ملک، به پیش فروش خانه روی آورند. حال با توجه به افزایش گرایش بسیاری از مردم به خرید خانه‌های پیش ساخته، ممکن است بسیاری از مسائل حقوقی مورد توجه قرار نگیرد و خسارت‌های مالی زیادی متوجه خریداران این دسته از املاک شود.

بنابراین به این دسته از افراد شدیدا توصیه می‌شود پیش از هرگونه اقدامی جهت خرید خانه پیش ساخته و بستن هر نوع قراردادی بهتر است به نکات و مسائل مهم آن آشنا شوید تا ضررهای مالی متوجه شما نشود. ما در این مقاله از مجله اینترنتی نیازمندی‌های همشهری به طور کامل شما را با راهنمای کامل پیش خرید آشنا می‌کنیم. با ما همراه باشید.

پیش خرید خانه چیست؟

بسیاری از سازندگان املاک ممکن است به دلایل مشکلات مالی و برای اینکه بتوانند ساختمان مورد نظر را در موعد مقرر به مرحله بهره برداری برسانند، تمامی و یا برخی از واحدهای مسکونی را پیش فروش می‌کنند. در این بین خریداران با استقبال از شرایط قیمتی املاک، با عقد قراردادی، واحد درخواستی را پیش خرید می‌کنند.

مزایای پیش خرید خانه

۱- یکی از مزایای اصلی پیش خرید خانه این است که متقاضیان خرید ملک نیمه آماده و یا پیش ساخته می‌توانند قیمت آپارتمان را با قیمت پایین‌تری نسبت به بازار مسکن خریداری کرده و پس از تکمیل، آن را با قیمت بیشتری به فروش برسانند و به کسب سود بپردازند.

۲- خریداران املاک پیش ساخته، قدرت بیشتری برای خرید خواهند داشت. این دسته از متقاضیان خرید خانه، می توانند به صورت مرحله‌ای و طی مراحل مختلف اقدام به پرداخت مبلغ قرارداد نمایند. در حالی که خریداران املاک تکمیل شده، طبق توافق حداکثر تا ۲ ماه باید مبلغ منعقد شده در قرارداد را پرداخت کنند؛ بنابراین قدرت کمتری برای پرداخت مبالغ خواهند داشت.

۳- برخی از سازندگان آپارتمان‌های ساختمانی بر اساس قرارداد، می‌توانند نظرات خریداران خانه‌های پیش ساخته را روی واحد مورد نظر اعمال کنند و بر اساس سلایق مشتریان، خانه را طراحی کنند.

۴- خریداران خانه‌های آماده، معمولا نمی‌توانند از کیفیت مصالح به کار گرفته شده، مطلع شوند. در حالی که در مراحل مختلف خانه‌های پیش ساخته خریداران واحدهای مسکونی مصالح مورد استفاده قابل رویت است و حتی می‌توانند نظرات خود را در این خصوص با سازنده ساختمان، در میان بگذارند.

معایب پیش خرید خانه

۱- عدم تحویل به موقع ملک یکی از معایب اصلی پیش خرید خانه است. اگر برای شما تحویل به موقع و بر اساس قرارداد از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است بهتر است با سازندگان به نام مذاکره کنید.

۲- سازنده ملک ممکن است خارج از قرارداد عمل کرده و از مصالح ساختمانی خارج از قرارداد، استفاده کنند.

۳- رکود بازار و افزایش قیمت مصالح ساختمانی ممکن است انگیزه سازنده را برای ادامه ساخت ملک از بین ببرد و خانه نیمه تمام به اتمام برسد.

۴- یکی از نگرانی‌های بسیاری از متقضیان خرید خانه پیش ساخته، فروش واحد مورد نظر به چند نفر است که می تواند خسارت مالی شدیدی را متوجه خریداران واحدهای پیش ساخته کند.

۵- تعدادی از سازندگان کلاهبردار املاک ممکن است وام‌های کلان را به نام ساخت و تکمیل آپارتمان دریافت کنند که در این بین خریداران واحدها باید اقساط آن را پرداخت کنند.

قوانین پیش خرید خانه

قوانین مربوط پیش فروش ساختمان بر ۲۵ ماه و ۴ تبصره در سال ۱۳۸۹ تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس قوانین تصویب شده، هر قراردادی که در آن مالک رسمی زمین نسبت به تکمیل و یا احداث واحد ساختمانی و یا تغییر کاربری آن و در اختیار گذاشتن واحدهای تکمیل شده به خریداران متعهد شود، از نظر مقررات “قرارداد پیش فروش ساختمان” محسوب می‌شود.

بر اساس قانون، تنظیم قرارداد پیش خرید خانه باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی انجام شود. در این بین مشاورین املاک موظف هستند سازنده و یا مالک و متقاضی خرید ملک پیش ساخته را پس از انجام مذاکرات مقدماتی به همان دفتر خانه ارجاع دهند در غیر این صورت امکان تنظیم قرارداد در آژانس املاک، امکان پذیر نیست و کاملا غیرقانونی است. در دیگر قوانین پیش خرید خانه آمده است که سرمایه گذاران در صورت نداشتن مجوز، اقدام به انتشار آگهی پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال و یا جریمه نقدی محکوم می‌شوند.

نکات مهم در تنظیم قرارداد پیش خرید خانه

۱- اولین نکته در تنظیم قرارداد پیش خرید خانه، بررسی تمامی مشخصات هر یک از طرفین از جمله، نام و نام خانوادگی، تاریخ تولد، کد ملی، شماره شناسامه، آدرس دقیق پستی، شماره تماس اعم از موبایل و تلفن ثابت است. چرا که ممکن است در برخی از مواقع فروشنده، سازنده ملک باشد و با توجه به سهمی در ساختمان دارد اقدام به پیش فروش ملک می‌نماید. اما در اصل مالک نمی‌تواند سند و ملک را به نام خریدار منتقل کند. بنابراین باید فروشنده اجازه به نام زدن ملک را داشته باشد.

۲- پس از اطمینان توانایی فروشنده برای انتقال سند، باید در مرحله بعد مدارک به صورت دقیق مورد بررسی قرار گیرد. در بررسی مدارک باید سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده با شناسنامه و کارت ملی فرد مطابقت داشته باشد. توصیه می‌شود در زمان عقد قررارداد شخصا مدارک را مورد بررسی قرار دهید تا سوتفاهمی در آینده متوجه شما نشود.

۳- یکی از نکات بسیار مهم در تنظیم قرارداد، بررسی تمامی جزئیات اعم از تعداد خواب، متراژ، نقشه، سرویس بهداشتی، کمد دیواری، جنس مصالح، رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت بررسی کرده و تایید نمایید.

۴- نحوه پرداخت‌ها و تحویل مالک یکی دیگر از مواردی است که در تنظیم قرارداد باید به آن توجه شود. در تنظیم این بخش از قرارداد حتما با دقت موارد پیشنهادی را مورد بررسی قرار داده و همه جوانب را در نظر بگیرد. چرا که در تنظیم قرارداد نسبت به دیرکرد طرفین، جرایمی در نظر گرفته خواهد شد.

۵- تنظیم قرارداد خارج از دفتر اسناد رسمی کاملا غیر قانونی و فاقد اعتبار است. در صورتی که در آژانس‌های املاک قرارداد پیش خرید خانه تنظیم شود، به لحاظ قانونی ممکن است طرفین را با دردسرهایی مواجه کند.